Der Münchner Immobilienmarkt: Aktueller Stand & Maßnahmen

Die Nachfrage steht niemals still am Immobilienmarkt Münchens. Mehr und mehr Menschen wollen in der bayerischen Landeshauptstadt wohnen. Das sorgt für viel Konkurrenz und einen angespannten Markt. Wie dieser sich in den letzten Jahren entwickelt hat und was aktuelle Prognosen voraussagen, liest du hier.

• Die Entwicklung der letzten Jahre 
• Aktuelle Marktlage 2025 in München 
• Prognose für die nächsten Jahre
• Das tut die Stadt München gegen teure Immobilien

Die Entwicklung der letzten Jahre

Münchens Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Dynamik gezeigt, geprägt von extremen Preisanstiegen, kurzen Korrekturphasen und aktuellen Zeichen der Erholung. Bis 2022 verzeichneten Eigentumswohnungen einen nahezu dreifachen Preisanstieg – von 3.428 €/m² (2012) auf 9.187 €/m² (2022).

Dieser Boom traf besonders beliebte Stadtteile wie Altstadt-Lehel, wo Spitzenpreise bis 19.800 €/m² erreicht wurden. Internationale Investoren verstärkten den Druck auf den Markt, während gleichzeitig der Münchner Speckgürtel starke Zuwächse verzeichnete, da Käufer für mehr Bezahlbarkeit ins Umland ausweichen.

Aktuelle Marktlage 2025 in München

Seit Ende 2022 korrigierten sich die Preise leicht, doch ab Q2 2024 signalisieren steigende Transaktionszahlen (+33% Kaufverträge, +49% Geldumsatz im ersten Halbjahr 2024) eine Trendwende. Das Angebot an Bestandsimmobilien ist um 40% gestiegen, während Neubauprojekte stagnieren – viele Entwickler pausieren aufgrund gestiegener Finanzierungskosten. Die Nachfrage konzentriert sich auf:

• Preisgünstige Lagen: Einfache Wohnlagen verzeichnen leichte Preisanstiege (+1,28% auf 7.131 €/m²)
• Kernsanierte Altbauten: Vor-1969-Gebäude legten 2025 um 2,92% zu
• Kompakte Wohnungen: Bis 100 m² stiegen um 2,97%, während große Wohnflächen (-2,72%) nachgaben

Prognose für die nächsten Jahre

Experten erwarten eine moderate Erholung mit durchschnittlich 2 bis 3% jährlicher Preissteigerung, getrieben durch:

1. Wirtschaftliche Stärke: München bleibt mit 7,2% Arbeitslosenquote und Sitz multinationaler Konzerne ein Investorenmagnet.
2. Nachholbedarf: Aktuell liegen die Preise 8 bis 15% unter den Höchstständen von 2022.
3. Neue Stadtentwicklung: Projekte zwischen Stachus und Hauptbahnhof könnten ab 2026 zusätzliche Nachfrage generieren.

Segmentbezogen differenziert sich die Entwicklung:

Risiken wie weitere Zinserhöhungen oder rezessive Tendenzen könnten diese Entwicklung dämpfen, doch die strukturelle Unterversorgung (Leerstandsquote: 2,5% deutschlandweit) und Münchens Image als „sichere Hafen“-Investition stützen den Markt langfristig. Für Kaufinteressenten bleibt die Kombination aus aktuell moderaten Preisen, breiterem Angebot und historisch niedrigen Finanzierungskosten bis Mitte 2025 ein günstiges Zeitfenster.

Das tut die Stadt München gegen teure Immobilien

Was Immobilien- und Mietpreise angeht, steht München ganz oben im Ranking der teuersten Städte Deutschlands. Die Stadt München ergreift jedoch mehrere Maßnahmen, um das Problem der teuren Immobilien anzugehen und für Interessierte den Wohnraum bezahlbarer zu machen. So plant München zwischen 2022 und 2026 rund 1,75 Milliarden Euro für den Bau neuer Wohnungen zu investieren. Dazu kommen die folgenden Unternehmungen.

1. Ankauf von Wohnungen: München kauft aktiv Wohnungen auf dem freien Markt. Die Anzahl städtischer Wohnungen stieg von 69.000 Ende 2022 auf 73.000 Ende 2023, mit einem Ziel von 100.000 Wohnungen.
2. Bekämpfung von Leerständen: Die Stadt setzt die Zweckentfremdungssatzung ein, um Wohnungsleerstände zu minimieren. Eine spezielle Taskforce wurde gegründet, um Zwischennutzungen leerstehender Wohnungen zu fördern.
3. Erhöhung der Zweitwohnungssteuer: Die Steuer wurde von 9% auf 18% der Jahresnettokaltmiete erhöht, um wenig genutzte Wohnungen dem Mietmarkt zuzuführen.
4. Förderung des sozialen Wohnungsbaus: Die Stadt setzt auf die Ausweisung neuer Baugebiete und schafft Anreize für private Investoren.
5. Stadtentwicklungsprojekte: Große Projekte wie Europas größtes neues Wohnungsbaugebiet in Freiham, wo bis zu 11.500 neue Wohnungen entstehen sollen.
6. Verdichtung, Umstrukturierung und Erweiterung: Im Rahmen der LaSie-Strategie fokussiert sich die Stadt auf diese drei Ansätze zur Schaffung von mehr Wohnraum.
7. Öffentlichkeitswirksame Veranstaltungen: Die Stadt organisiert Plattformen für den Austausch zwischen verschiedenen Akteuren im Immobilienmarkt.