Wohnungen in München mit Erbpacht kaufen

Der Kauf einer Wohnung auf Erbpacht in München kann eine interessante Alternative sein, insbesondere angesichts der dort herrschenden hohen Immobilienpreise. Allerdings bringt dieses Modell spezifische Vor- und Nachteile mit sich, die du als Käufer genau kennen solltest. Alle wichtigen Infos dazu liest du hier.

Was bedeutet Erbpacht?

Erbpacht bedeutet, dass du nur die Wohnung kaufst, nicht aber das Grundstück, auf dem sie steht. Für die Nutzung des Grundstücks zahlst du einen jährlichen Erbpachtzins, der meist zwischen 1,5% und 2% des Bodenwerts liegt. Die Laufzeit eines Erbpachtvertrags beträgt in der Regel 80 bis 100 Jahre.

Nach Ablauf der Laufzeit gibt es verschiedene Optionen: Du kannst den Vertrag verlängern, das Grundstück zurückkaufen oder es fällt an den ursprünglichen Eigentümer zurück (Heimfall). Dieses Modell wird häufig von Gemeinden, Kirchen oder Brauereien angeboten.

Vorteile & Nachteil beim Kauf auf Erbpacht

Die Überlegung, eine Wohnung auf Erbpacht zu kaufen, hat immer finanzielle Hintergründe. Dabei hat diese Vorgehensweise einige Vorteile und Nachteile, die es gegeneinander abzuwägen gilt. Wir haben die wichtigsten Punkte im Folgenden für dich zusammengefasst.

Die Vorteile von Erbpacht

Niedriger Kaufpreis: Da das Grundstück nicht mitgekauft wird, ist der Kaufpreis deutlich geringer als bei vergleichbaren Immobilien ohne Erbpacht. Beispielsweise könnte eine Wohnung in München regulär 800.000 € kosten, während sie als Erbpachtimmobilie für etwa 400.000 € erhältlich ist.
Geringere Einstiegshürde: Der niedrigere Kaufpreis erleichtert den Zugang zum Immobilienmarkt, insbesondere für junge Familien oder Menschen mit begrenztem Eigenkapital.
Planbare Kosten: Der jährliche Erbpachtzins ist langfristig festgelegt und bietet eine gewisse finanzielle Planbarkeit.
Alternative zu teuren Immobilien: In einem Markt wie München, wo die Preise für Wohnungen oft unerschwinglich sind, ermöglicht das Erbpachtmodell den Erwerb von Wohneigentum zu moderateren Konditionen.

Die Nachteile von Erbpacht

Zusätzliche laufende Kosten: Neben dem Wohngeld musst du den Erbpachtzins zahlen, was die monatliche Belastung erhöhen kann. Besonders problematisch wird es, wenn sowohl Wohngeld als auch Erbpacht hoch sind.
Abhängigkeit vom Erbbaurechtsgeber: Du bist vom Grundstückseigentümer abhängig und musst dessen Bedingungen akzeptieren. Änderungen im Vertrag oder Konflikte können problematisch werden.
Heimfall am Ende der Laufzeit: Wenn der Vertrag ausläuft, fällt das Grundstück an den Eigentümer zurück. Je nach Vereinbarung erhältst du möglicherweise nur einen Teil des Verkehrswerts deiner Immobilie zurück.
Eingeschränkte Beleihbarkeit: Banken bewerten Immobilien mit Erbpacht oft niedriger, was die Finanzierung erschweren kann.
Wertentwicklung: Die Wertsteigerung einer Immobilie auf Erbpacht ist oft geringer als bei Immobilien mit eigenem Grundstück, da der Grundstückswert nicht berücksichtigt wird.

Weitere wichtige Aspekte beim Kauf

Beim Kauf einer Wohnung mit Erbpacht in München gibt es einige weitere wichtige Aspekte, die du unbedingt beachten solltest. An erster Stelle steht die gründliche Prüfung des Erbpachtvertrags. Es ist ratsam, diesen von einem Experten, idealerweise einem Fachanwalt für Immobilienrecht, überprüfen zu lassen. Besondere Aufmerksamkeit solltest du dabei der Höhe des Erbpachtzinses, der Restlaufzeit des Vertrags und den Vereinbarungen für den Fall eines Heimfalls widmen. Ebenso wichtig ist eine langfristige finanzielle Planung.

Überlege genau, ob die monatlichen Belastungen durch Wohngeld und Erbpachtzins auch in Zukunft für dich tragbar sind, insbesondere wenn sich deine Lebensumstände ändern sollten. Ein oft übersehener Aspekt ist die potenzielle Verkaufsfähigkeit der Immobilie. Bedenke, dass Wohnungen auf Erbpacht möglicherweise schwieriger weiterzuverkaufen sind, besonders wenn sie zusätzliche Nachteile wie hohe Nebenkosten oder eine ungünstige Lage aufweisen.

Ein erfahrener Notar hilft immens: Ein Notar mit Expertise in Erbpachtverträgen kann dir helfen, rechtliche Fallstricke zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Aspekte des Kaufs korrekt abgewickelt werden. Indem du diese Punkte berücksichtigst, kannst du eine fundierte Entscheidung treffen und potenzielle Risiken beim Kauf einer Erbpacht-Immobilie in München minimieren.

Das Fazit: Ist der Wohnungskauf mit Erbpacht zu empfehlen?

Der Kauf einer Wohnung auf Erbpacht in München kann eine sinnvolle Option sein, wenn du eine günstige Einstiegsmöglichkeit suchst und bereit bist, die zusätzlichen laufenden Kosten sowie die Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer zu akzeptieren. Allerdings erfordert dieses Modell eine sorgfältige Prüfung aller vertraglichen Details und eine langfristige Finanzplanung. Wenn du dich für diese Option entscheidest, solltest du Experten hinzuziehen und sicherstellen, dass alle Bedingungen für dich tragbar sind – sowohl finanziell als auch rechtlich.