Haftung bei Mängeln in der Eigentumswohnung

Als Besitzer einer Eigentumswohnung ist es wichtig, die rechtlichen Aspekte und Konsequenzen von Mängeln zu verstehen. Die Haftung für Mängel kann weitreichende finanzielle und rechtliche Auswirkungen haben und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Worauf du achten musst, verraten wir dir hier.

Arten von Mängeln

Grundsätzlich wird zwischen Sach- und Rechtsmängeln unterschieden: Sachmängel beziehen sich auf die physische Beschaffenheit der Immobilie. Dazu gehören beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, mangelhafte Isolierung oder defekte Heizungsanlagen.

Rechtsmängel betreffen Rechte Dritter an der Immobilie, wie nicht eingetragene Grunddienstbarkeiten oder Wohnrechte. Zudem unterscheidet man zwischen:

Offene Mängel: Diese sind bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar.
Versteckte Mängel: Diese zeigen sich erst nach einiger Zeit oder bei genauerer Untersuchung.
Arglistig verschwiegene Mängel: Der Verkäufer kennt diese, verschweigt sie aber absichtlich.

Haftung des Verkäufers

Der Verkäufer haftet in der Regel für Mängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe bereits vorhanden waren. Die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt fünf Jahre ab dem Übergabedatum.

Besonders wichtig ist: Der Verkäufer haftet immer für arglistig verschwiegene Mängel, auch wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. In diesem Fall kann sogar eine Rückabwicklung des Kaufs erfolgen, und die Verjährungsfrist verlängert sich auf 30 Jahre.

Rechte & Pflichten des Käufers

Bei Mängeln hat der Käufer verschiedene Gewährleistungsrechte. Bezüglich bestehender Mängel steht der Verkäufer in der Pflicht zur Nacherfüllung. Er muss diese also auf eigene Kosten beheben. Je nach Einzelfall kann der Käufer zudem nach Betrachtung der Mangelzustände auf eine Reduzierung des Kaufpreises bestehen.

Liegen erhebliche Mängel vor, ist sogar ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich. Darüber hinaus können Ansprüche auf Schadensersatz entstehen, wenn dem Käufer durch Mängel Kosten entstehen. Diese kann er beim Verkäufer geltend machen.

Aber aufgepasst: Diese Rechte gelten jedoch nur, wenn kein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag vereinbart wurde. Ein solcher Ausschluss ist bei Privatverkäufen üblich, schützt den Verkäufer aber nicht bei arglistiger Täuschung.

Der Käufer hat jedoch auch die Pflicht, Mängel rechtzeitig zu rügen und dem Verkäufer die Möglichkeit zur Nachbesserung zu geben. Bei offensichtlichen Mängeln sollte dies unmittelbar nach der Entdeckung geschehen, spätestens aber innerhalb von zwei Wochen.

Bei versteckten Mängeln beginnt die Frist erst mit der Entdeckung. Der Käufer muss den Mangel so genau wie möglich beschreiben und nachweisen können, dass dieser bereits bei der Übergabe vorhanden war. Dies kann in manchen Fällen schwierig sein und erfordert möglicherweise ein Sachverständigengutachten.

Besonderheiten bei Neubauten

Bei neu gebauten Eigentumswohnungen treten häufig spezifische Mängel auf:

Schallschutzprobleme: Oft entspricht die Schalldämmung nicht den versprochenen oder gesetzlich vorgeschriebenen Standards.
Feuchteschäden am Bodenbelag: Diese können durch unzureichende Austrocknung des Estrichs vor der Verlegung des Bodenbelags entstehen.
Einschränkungen durch lückenhafte Baubeschreibungen: Wenn die Baubeschreibung unvollständig ist, kann dies zu Missverständnissen über den vereinbarten Leistungsumfang führen.

In diesen Fällen ist oft der Bauträger in der Haftung. Die Gewährleistungsfrist bei Neubauten beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

Vorsichtsmaßnahmen beim Kauf einer Wohnung

Um Streitigkeiten und finanzielle Risiken im Zusammenhang mit Mängeln in einer Eigentumswohnung zu vermeiden, solltest du als Käufer einige wichtige Vorsichtsmaßnahmen treffen. Eine der sinnvollsten Maßnahmen ist die Beauftragung eines Bausachverständigen vor dem Kauf. Dieser Experte kann den Zustand der Immobilie genau prüfen und versteckte Mängel aufdecken, die dir bei einer Besichtigung möglicherweise entgehen würden.

Darüber hinaus ist es ratsam, ein detailliertes Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem der Zustand der Wohnung sowie alle sichtbaren Mängel genau dokumentiert werden. Dieses Protokoll dient nicht nur als Beweismittel, sondern schafft auch Klarheit zwischen Käufer und Verkäufer. Falls dir bereits bekannte Mängel vorliegen, sollten diese unbedingt im Kaufvertrag festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Schließlich ist es empfehlenswert, den Kaufvertrag von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen zu lassen. Ein Anwalt kann nachteilige Klauseln erkennen und sicherstellen, dass deine Rechte als Käufer umfassend geschützt sind. Diese Vorsichtsmaßnahmen helfen dir dabei, rechtliche und finanzielle Probleme nach dem Kauf zu minimieren und sorgen dafür, dass du deine Eigentumswohnung ohne böse Überraschungen genießen kannst.

Das Fazit: Die Haftung bei Mängeln in Eigentumswohnungen ist ein komplexes Thema mit vielen rechtlichen Nuancen. Als Käufer solltest du den Kaufvertrag sorgfältig prüfen und bei Unsicherheiten rechtlichen Beistand hinzuziehen. Eine gründliche Untersuchung der Immobilie vor dem Kauf und eine klare Dokumentation aller Mängel können spätere Streitigkeiten vermeiden.