Preisvergleich am Wohnungsmarkt: München vs. der Speckgürtel

Der Immobilienmarkt in München und im Münchner Speckgürtel bietet interessierten Käufern unterschiedliche Möglichkeiten, beim Erwerb einer Eigentumswohnung zu sparen. Während die Preise in der Münchner Innenstadt weiterhin auf einem sehr hohen Niveau liegen, können im Umland oft deutliche Einsparungen erzielt werden. Wie der Preisvergleich im Detail ausfällt, liest du hier.

Preisvergleich München vs. Speckgürtel

In München lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen 2025 bei 8.365 €, was einen leichten Anstieg von 0,06% zum Vorjahr darstellt. Im Vergleich dazu bietet der Speckgürtel oft günstigere Alternativen. Beispielsweise kostete 2022 der Quadratmeter in München durchschnittlich 9.734 €, während in den umliegenden Landkreisen die Preise mindestens 2.000 € pro Quadratmeter niedriger waren.

Der Markt im Speckgürtel zeichnet sich zudem durch die folgenden Merkmale aus:

Größere Preisspanne: Die Preise variieren stärker je nach Lage und Anbindung.
Höhere Wohnqualität: Oft bieten Umlandgemeinden mehr Grünflächen und eine ruhigere Umgebung.
Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindungen, insbesondere im Norden und Nordosten, machen das Pendeln attraktiv.

Sparmöglichkeiten für Käufer: Interessierte Käufer können durch den Erwerb einer Immobilie im Umland erheblich sparen. Besonders attraktiv sind Städte wie Dachau, wo sich der Preisunterschied zur Münchner Innenstadt bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung erst nach 41 Jahren durch die Pendelkosten ausgleicht, wenn man öffentliche Verkehrsmittel nutzt.

Marktentwicklung in der Münchner Region

Zwar sind die Kaufpreise der Region allgemein sehr hoch, die Entwicklung des Immobilienmarktes in den letzten Jahren zeigt jedoch, sowohl in München als auch im Speckgürtel, eine leichte Stagnation bzw. sogar teilweise einen leichten Rückgang der Preise. Innerhalb der Stadt München stiegen die Preise für Wohnungen von 2024 auf 2025 nur um 0,06%. Im Umland variieren die Preise je nach Region:

Im Norden und Nordosten (z.B. Garching, Unterschleißheim) liegen die Preise für Wohnungen zwischen 5.100 €/m² und 7.100 €/m².
Im Osten (z.B. Vaterstetten) kosten Wohnungen etwa 6.200 €/m².

Trotz der leichten Stagnation bleiben die Preise sowohl in München als auch im Speckgürtel auf einem hohen Niveau. Für Käufer bietet der Speckgürtel weiterhin Chancen, günstiger an Wohneigentum zu kommen, wobei die zusätzlichen Pendelkosten in die Kalkulation einbezogen werden sollten.

Baujahr und Zustand der Wohnungen beeinflussen die Preisentwicklung

Das Baujahr und der Zustand einer Immobilie spielen eine entscheidende Rolle bei den Preisunterschieden, die sich in München und im Speckgürtel abzeichnen:

In München können die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen je nach Baujahr und Zustand erheblich variieren. In durchschnittlichen Lagen wie Moosach oder Teilen von Giesing können die Preise für ältere oder renovierungsbedürftige Wohnungen unter 7.800 €/m² liegen.
Im Gegensatz dazu können Wohnungen in guten Lagen und mit hochwertiger Ausstattung oder Sanierung deutlich höhere Preise erzielen. In zentralen City-Lagen und Bestlagen können die Quadratmeterpreise zwischen 12.300 € und 13.300 € für Bestandswohnungen liegen.
Im Speckgürtel sind die Preisunterschiede je nach Baujahr und Zustand ebenfalls spürbar, wenn auch auf einem niedrigeren Niveau als in München selbst. Beispielsweise können in attraktiven Gemeinden wie Vaterstetten die Preise für gut erhaltene oder modernisierte Häuser bei durchschnittlich 1,55 Mio. € liegen.
Generell gilt: Neuere Baujahre, gute Erhaltungszustände und hochwertige Ausstattungen führen sowohl in München als auch im Speckgürtel zu höheren Preisen, während ältere oder renovierungsbedürftige Objekte oft günstiger zu haben sind.