München: Aktuelle Mietpreisentwicklung, Prognose & günstige Stadtteile

München gehört zu den beliebtesten Städten in ganz Deutschland. Was die Mietkosten betrifft, nimmt sie jedoch oft auch die Top-Position der teuersten Städte des Landes ein. Wie sich hier die Mietpreise entwickeln, was in den nächsten Jahren zu erwarten ist und wie du in der Stadt doch noch eine vergleichsweise preiswerte Mietwohnung finden kannst, verraten wir dir hier.

Entwicklung der Mietpreise in München

Aktuelle Situation (2025):

Durchschnittliche Kaltmiete pro m²: 19,60 €
Preisspanne je nach Lage: 15,19 € - 32,11 €

Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre:

2021: 16,58 €/m²
2022: 17,18 €/m²
2023: 18,06 €/m²
2024: 18,90 €/m²
2025: 19,60 €/m²

Faktoren, die die Mietpreisentwicklung beeinflussen:

Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt
Gesetzliche Regulierungen (z.B. Mietpreisbremse)
Wirtschaftliche Entwicklung und Einkommensniveau der Bevölkerung

Wie entwickeln sich die Mietpreise in den nächsten Jahren?

Basierend auf den aktuellen Daten und Prognosen für München lässt sich folgende Entwicklung der Mietpreise in den nächsten Jahren erwarten:

Aktuelle Situation und kurzfristige Entwicklung

Die durchschnittliche Nettokaltmiete in München liegt derzeit bei 15,38 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 5,5% gegenüber 2023 entspricht. Dieser Anstieg fällt moderater aus als in früheren Jahren, liegt aber immer noch über der Inflationsrate.

Prognose für die kommenden Jahre

2026: Es wird ein weiterer Anstieg der Mietpreise erwartet, jedoch voraussichtlich in einem gemäßigteren Tempo als in der Vergangenheit.
2027 und darüber hinaus: Die Mietspirale wird sich voraussichtlich weiter nach oben drehen, wenn auch möglicherweise langsamer als in den Vorjahren.

Einflussfaktoren auf die Mietpreisentwicklung

Die Lage: Zentrale Stadtteile wie Altstadt-Lehel oder Schwabing-West werden weiterhin die höchsten Mietpreise verzeichnen, während Randgebiete vergleichsweise günstiger bleiben.
Energieeffizienz: Energetisch sanierte Wohnungen werden zunehmend nachgefragt und können höhere Mieten erzielen.
Die wirtschaftliche Entwicklung: Die robuste Wirtschaft Münchens und die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum stützen die Mietpreise.
Die Zinspolitik: Die Entwicklung der Bauzinsen bleibt ein Unsicherheitsfaktor, der sich indirekt auf die Mietpreise auswirken kann.

Das Fazit zur kommenden Entwicklung

Trotz einer leichten Abschwächung der Dynamik ist in München weiterhin mit steigenden Mietpreisen zu rechnen. Die Stadt bleibt einer der teuersten Wohnstandorte Deutschlands, wobei sich die Preisunterschiede zwischen zentralen und peripheren Lagen sowie zwischen energetisch sanierten und unsanierten Wohnungen voraussichtlich weiter verstärken werden.

Bezahlbaren Wohnraum zur Miete in München finden

Um in der Region München günstigere Mietwohnungen zu finden, solltest du dir einige Strategien zunutze machen. Das fängt damit an, für die Suche Stadtteile mit vergleichsweise niedrigen Mietpreisen auszuwählen.

Günstigere Stadtteile wie Feldmoching, Messestadt Riem, oder Neuperlach bieten erschwinglichere Alternativen im Vergleich zu zentralen Vierteln. Auch Randgebiete wie Aubing-Lochhausen-Langwied und Allach-Untermenzing sind etwas preiswerter und gut angebunden. Auch die Größe der Wohnung ist entscheidend: Kleine Wohnungen oder gar WG-Zimmer sind oft günstiger.

Gezielt filtern und verschiedene Wohnformen prüfen: Plattformen wie dieses Portal, immobilo.de und andere Immobiliensuchmaschinen bieten Filtermöglichkeiten für günstige Wohnungen und Schnäppchen-Angebote. Einige Seiten bieten auch Angebote für alternative Wohnformen an, wie bspw. Co-Living an. Hier lohnt es sich, alle Optionen zu prüfen, um günstige Wohnungen zu finden.

Darüber hinaus solltest du im Zweifelsfall auch das Umland von München in Betracht ziehen. Der Speckgürtel ist oft deutlich günstiger als die Innenstadt. Orte wie Dachau, Freising oder Erding bieten gute Anbindungen und niedrigere Preise. Darüber hinaus solltest du auch das Vorhandensein von möglichen Förderprogrammen und Sozialwohnungen prüfen. Mit diesen Ansätzen kannst du deine Chancen erhöhen, eine bezahlbare Wohnung in München oder der Umgebung zu finden.